入股银行、员工融资 资本“寒冬”并未冰冻房企的想象力

钱找人胜过人找钱，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。——沃伦·巴菲特

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在金融政策紧缩和近期集中偿债的形势下，地产圈已全面进入资本寒冬。面对困局，聪明的房企早已不再将所有“筹码”押注在银行贷款、债券发行等传统融资方式，而是转身撕开了各种融资的口子，开始了“自我救赎”之路，只是这条路也并非坦途。

今年7月，上市公司新城控股公司全资子公司拟高价收购1家关联公司的全部股权，后者旗下的主要投资，是江苏两家农商行——江南农商行、镇江农商行的股权。其中，江南农商行作为全国第七大农商行，已经在6月中旬召开股东大会审议通过系列关于A股上市的议案。

当新城控股为找到“活水”的欢欣鼓舞之时，半路上杀出来的小股东却扮演了搅局者。

8月13日，新城控股发布公告，宣布取消第三次股东大会关于收购江苏新启投资有限公司股权的议案。据了解，该次股东大会将于8月27日召开，股东会内容将涉及关联交易。就取消议案的原因而言，尽管新城控股以买卖双方未能就合同条款达成一致意见为说辞，但业内人士普遍指出真正原因是，小股东普遍对该合作投反对票所致。

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“新城银行投资图谱”

根据新城控股公告显示，公司全资子公司上海雅聚置业拟以9.73亿元，收购江苏新城实业集团及江苏新城创投共同持有的江苏新启投资有限公司（下称“江苏新启”）100%股权。

这家名为江苏新启的投资公司，由江苏新城实业及江苏新城创业共同持有，两家公司分别持江苏新启70%和30%的股权。而新城控股董事长王振华，便是后两家公司的实际控制人，因此本次交易构成关联交易。

如果这笔交易成行，新城控股将一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行3家银行的主要股东。其对后两家银行的持股比例均超过5%，对江南农商行持股虽未超过5%，但可以派驻股东董事。

一笔看上去很普通的关联交易，因为江苏新启的对外投资而显得不一般。公告称，江苏新启为持股型公司，其现持有江苏江南农商行3.49%股权、江苏镇江农商行9.99%股权，分别为2家银行的第三大股东、并列第二大股东。

此外，根据公司价值评估报告，江苏新启旗下投资还包括常州金坛兴福村镇银行7.93%股权、上海鸿讯融资租赁75%股权，并持有1万股宁沪高速股票。

新城控股认为，本次交易完成后，公司将通过江苏新启持有银行股权，这将有助于未来融资工作开展，从而为公司战略发展提供有效保障。

持股银行增强自身的融资能力对新城控股并非陌生，新城控股此前持有苏州银行1%股权，如今旗下被投资银行若增至4家，新城控股在享受稳定且持续的银行分红外，亦能通过银企联系，便于实现融资需求。

以江南农商行为例。今年6月，江南农商行对外披露了A股上市意图。这家银行2009年末由常州原5家农村金融机构合并设立，目前资产规模约3500亿元，是国内第七大农商行，也是江苏省规模最大的农商行，去年营收、净利润分别约78亿元和21亿元。

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“小股东的忧虑”

银行的融资能力，对于跨过千亿正在“蒙眼”狂奔的新城可谓雪中送炭。代价是截至6月30日，新城控股的借款余额约为人民币646.30亿元，这个数字比去年年末增加了219.66亿元。

据凤凰网房产了解，这种日均借款达到1.2亿的负债速度，建立在境内外双融资平台上，通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

今年上半年，新城控股发行了总额度13亿美元的美元债；6月份，一笔总额47亿元的私募债发行也已获交易所审批通过。但是进入7月，一笔总额38亿元的绿色债券发行受阻，后发行规模也减至21.6亿元才得以放行。

资金杠杆持续放大，为规范资金用途，降低高负债风险，监管层对房企发债审批今年来有所收紧，而此时新城控股入主银行的用意更为凸显。

然而，收购消息刚一落地，便遭到了小股东们的集体反对，新城控股主动宣布推迟该议程。

小股东的担忧主要来自于收购标的自身的健康问题，收购标的以农商行为主，这类银行普遍以高坏账率闻名于金融市场，有的甚至达到20%，加之现在A股市场处于低迷状态，上市银行破净的可能性被放大。

“在金融去杠杆的背景下，收缩投资战线，将有限的资金投入到土地购买和开发，最终实现销售回款，才是最正确的盈利路径，毕竟10亿元也不是笔小钱，在土地款分期付款的背景下，至少可以拿下两个商业综合了。”有小股东回复称。

此外，担忧此次关联交易损害自身利益也是部分小股东投下反对票的原因。

根据规定，关联股东将无法参与股东大会的投票表决，而关联事项形成决议，则必须由出席会议的非关联股东所持表决权的过半数通过，如该交易事项属公司章程第七十九条规定的特别决议事项，应由出席会议的非关联股东所持表决权的三分之二以上通过。

也就是说，如果投出反对票的股东过多，新城通过引入银行“活水”，打造资金蓄水池的计划将“归零”。

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“融资想象力”

入股银行拓宽融资通道外，在今年整体资本市场环境收紧的背景下，房企正尝试各种可行的途径。近期，有媒体报道指出，为拓宽任何一点融资的通道，有房企开始盯上员工的钱袋子。

其中，泰禾集团关联方泰禾投资以员工福利为名，发行收益率高达18%的理财产品。此举在下半年偿债高峰期的背景下，很容易让人联想泰禾此举的意图。此后媒体进一步爆料，认购门槛从100万起，收益率高达18%，超出300%万，收益率上升到20%。

不过，消息一出，泰禾便发澄清公告，表示没有向员工借款或发售融资产品，也没有相关计划。

无独有偶，旭辉也被爆出推出类似产品的消息，尽管收益率从原来的11%降至8%，但依然属于高收益的范畴。本着高收益对应高风险的金融铁律来说，这样的高收益仍令不少员工望而却步。

银保监会主席郭树清曾经表示，“收益率10%以上就要做好本金无法收回的准备。”这给无数员工敲响了一记猛烈的警钟。

不过这只是行业的冰山一角。据了解，市面上越来越多房企通过向员工发行高收益理财变相融资。较高的融资成本不仅压缩利润，倘若房企的资金用途是借贷还贷，那么在利滚利的模式下，如果利润无法覆盖成本，那么贷款还不起只是时间的问题。

此外，派发期权也成为了众多房企集资的手段。不过，天下没有免费的午餐，向员工发行期权是要收取真金白银的，而参与投资的员工也是要承担亏损风险。在A股市场，员工爆仓的案例不胜枚举，更有数据表明，A股近8成持股计划处于亏损状态，亏损幅度也相当惊人，有的高达60%。

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